[#부동산경매컨설팅]#경매컨설턴트란? ################/#경매법인 영진옥션/#경매통 노팀장/#노공기 팀장/#경매친구 노차장/#노공기 차장/#예상낙찰가
1. 경매의 목적...또는 당위성이라는 것이 무엇일까요?
집주인이 있고, 집을 담보로 돈을 빌려준 은행이 있고, 그 집에 세들어 사는 임차인이 있고, 집주인에게 돈을 빌려주고 못받은 가압류권자가 있고, 세금을 내지않아 압류한 국세청이 있다고 했을 때, 보증금을 주고 들어온 임차인이 이사를 가고 싶은데 집주인은 그 돈을 돌려줄 상황이 못되고, 은행은 대출금을 회수해야 하나 집주인은 매달 내야할 이자도 안주고 있고 집의 시가보다 훨씬 상회하는 금액의 채권자들이 자신의 돈을 회수하려고 애를 쓰지만 집주인은 돈을 갚으려고 하지만 역부족이라 노력을 포기한지 오래라면...
이 복잡한 상황을 해결할 수 있는 방법이 무엇일까요?
이러한 때에 국가, 아니 국가를 대신한 주체인 법원이 나서서 돈을 갚아야 할 사람의 재산을 강제로 처분하여 돈을 받아야할 사람에게 나눠주는 제도를 경매라고 합니다.
즉, 꽉 막혀있는 돈의 흐름을 원활하게 돌아가게 만들기 위해 국가가 강제하는 제도를 경매제도라고 하고 그것이 경매의 목적이기도 합니다. 따라서 경매라는 것은 이해관계인들의 난맥상을 해소하는 것 뿐만이 아니라 거시적으로 국가경제를 잘 굴러가게 해주는 역활을 하는 것입니다.
목적이나 당위성은 그렇다 치고 경매에 참여하는 사람들은 무엇을 위하여 참여하고 있을까요?
그것은 다름아닌 수익이라는 명제때문에 참여하지 않나합니다.
시간의 법칙이라는 보험업계에서 많이 얘기하는 복리의 법칙 같은 정도는 아니더라고 하더래도...
실수요자의 측면에서는 같은 급의 물건을 급매로 나온 물건보다는 조금 더 싸게 구입할려고 하는 것이 목적일 것입니다.. 일상을 살아가는 보통인들의 입장에서 수천만원의 돈을 모을려고하면 몇 년은 허리띠를 졸라매어야 모을 수 있는 돈일텐데 경매로 구입을 하게 되면 수천만원의 돈을 절약하는 효과로 일반매물들을 살 수 있는 금액들의 기간을 단축시킨다는 장점이 있습니다.
그리고, 수익을 목적으로 하시는 분들은 임대가 가능한 상가나 다가구주택 등 입지요건이 좋은 곳의 물건을 낙찰을 받게 되면 실물자산으로서 안정적인 돈의 파이프라인을 만들 수 있다는 장점도 있습니다.
물론 경매 아닌 일반매물로서도 가능합니다. 다시 말씀 드리면 경매제도하에 나오는 물건들은 막혀있는 돈의 흐름을 개선시킴과 동시에 같은 물건을 싸게 구입해서 같은 효과를 누릴 수 있다는 장점이 큽니다.
경매를 힘들어 하시는 이유는 첫째, 권리분석이라는 것이 만만치 않다는 점
둘째, 입찰을 참여하지만 낙찰 받기가 쉽지 않다는 점,
셋째, 전소유자나 임차인을 내보내는 일이 너무 힘들다라는 점,
넷째, 억울한 사람들에게 몹쓸 짓을 한다는 점 등 여러가지가 있습니다.
첫째부터 넷째까지의 일들이 실은 다 어렵긴 합니다. 그래서 경매컨설턴트라는 직업이 존재하고 있는 것입니다.
2. 경매컨설턴트라는 사람은 무슨 일을 하는 것인가요?
컨설팅의 사전적 의미 : <경제> 어떤 분야에 전문적인 지식을 가진 사람이 고객을 상대로 상세하게 상담하고 도와주는 것으로서 생을 영위하는 것.
고객님으로부터 의뢰받은 법원경매물건에 대해서 현장조사, 권리분석, 수익률분석, 시세 및 낙찰가격조사 등을 실시하고 위험, 장애요소들을 판단하여 고객님께 알려드리고 입찰 및 낙찰 후 명도까지 안전하고 편리하게 도와드리는 서비스입니다.
범위 | 컨설팅 범위 |
권리분석 | 법률적 하자여부, 말소되지 않는 권리, 유치권과 법정지상권, 관리비 연체 조사, 명도 난이도 분석, 법원 매각물건명세서 및 감정평가서 검토 |
현장조사 | 시세분석(KB시세, 실거래가 분석), 현지부동산의 시세 및 급매물 확인, 임대료 및 수익분석, 건물 내외관, 주차장, 대중교통, 주변환경, 주변 유해업소, 도로, 집입로, 주거비용(전기, 가스, 수도, 관리비 등), 학군, 임대시세, 거래동향, 점유자확인, 관리비체납조사, 부동산의 공적장부(토지/임야대장, 지적/임야도, 건축물대장, 토지이용계획, 공시가격, 등기분등본 등)열람 및 현황일치여부 판단, 농지/산지전용허가 판단, 농지취득자격증명원 발급 제약조사, 인허가 조건의 인수여부 |
입찰가제안 | 목표수익률, 시세분석, 평균낙찰가조사,대출가능금액조사, 인수보증금, 명도비용, 하자치유비용, 취득관련 세금, 경쟁률 예측, 수수료(컨설팅비용, 중개수수료 등), 보유세, 양도세, 종합소득세, 입찰당사자 선정지원 |
입찰대행 | 법원에 동행하여 입찰서류 작성지원 또는 입찰자를 대신해서 입찰대행 |
잔금대출 | 낙찰 수 잔금에 대해 금융권 대출 소개 |
명도/사후처리 | 무단점유자, 소유자, 임차인 인도명령 및 실질적 점유회복 |
3. 경매컨설팅신청수수료 요율
(1) 상담 및 권리분석 수수료
① 수수료 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
② 주의사항
- 4개 부동산 이상의 일괄매각의 경우에는 3개를 초과하는 것부터 1부동산 당 5만원의
범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다(예를 들어, 5개 부동산의 일괄매각의 경우 3개를 초과하는 2개 때문에 60만원까지로 수수료의 상한선 범위가 증액 될 수 있음)
- 개별매각의 여러 물건을 함께 분석하는 경우에는 1부동산당 5만원의 범위 안에서
상한선을 증액 할수 있다.
- 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건
카드에 반드시 기록하여야 한다.
(2) 매수신청대리 수수료
(가) 매각허가결정이 확정되어 매수인으로 된 경우
① 수수료 : 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
② 주의사항
- 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건
카드에 반드시 기록하여야 한다
(나) 최고가매수신고인 또는 매수인으로 되지 못한 경우
① 수수료 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
② 주의사항
- 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야하며, 이를
사건카드에 반드시 기록하여야 한다.
(3) 실비
① 수수료 : 30만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
② 주의사항
- 실비는 매수신청대리와 관련하여 발생하는 특별한 비용(원거리 출장비, 원거리 교통비
등)으로써 개업공인중개사는 이에 관한 영수증 등을 첨부하여 청구하여야 한다.
- 매수신청대리와 관련하여 발생하는 통상의 비용(등기부등본 비용, 근거리 교통비 등)은
위 수수료에 당연히 포함된 것으로 보고 별도로 청구하지 않는다.
- 실비에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에
반드시 기록하여야 한다.
법 원 행 정 처 장
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